23 Сен Делаем ставки: сеть коворкингов WeWork снова собралась на биржу
В 2019 году сеть коворкингов уже планировала провести IPO с оценкой в $47 млрд. Но что-то пошло не так
Из-за закрытия коворкингов на фоне пандемии убытки WeWork в 2020 году достигли $3,2 млрд, пишет FT со ссылкой на документы для инвесторов. Компания хочет провести листинг на бирже и привлечь $1 млрд, отмечает издание.
Из документов следует, что WeWork планирует выйти на биржу с оценкой в $9 млрд, включая долг, путем слияния со SPAC (специализированная компания по целевым слияниям и поглощениям). Сеть коворкингов в качестве специальной компании рассматривает BowX Acquisition Corp, которая в августе привлекла $420 млн.
Выручка компании за 2020 год достигла $3,2 млрд, хотя WeWork обещает увеличить её до $7 млрд к 2024 году. Убытки сети коворкингов сократились на $300 млн по сравнению с 2019 годом, так как компания уменьшила затраты с $2,2 млрд до $49 млн за год.
В прогнозе WeWork также говорится, что к концу 2022 года показатель заполняемости вырастет до 90%, что даже больше, чем до пандемии. В конце 2020 года она составляла 47%, а в начале — 72%. К 2022 году прибыль по EBITDA должна достигнуть $485 млн, надеются в компании.
WeWork не впервые задумывается о выходе на биржу: в августе 2019 года компания планировала провести IPO с оценкой в $47 млрд. Но, в ходе подготовки к IPO оценка компании упала до $20-30 млрд, а спустя месяц после подачи документов WeWork их отозвала и передумала выходить на биржу. Источники WSJ связывали решение с беспокойством инвесторов по поводу реальной стоимости стартапа.
Кто такие WeWork?
WeWork – это компания по недвижимости, которая предлагает помещения для совместной работы в аренду (коворкинг). Их метод работы является наиболее распространенной бизнес-моделей из всех в сфере недвижимости.
WeWork была основана в 2010 году Адамом Нейманом (соучредителем, и уже бывшим генеральным директором), Мигелем МакКелви (соучредителем) и Ребеккой Нейман (соучредителем) в Нью-Йорке. В настоящее время WeWork присутствует почти в 800 местах в более чем 34 странах мира и имеет более 15 000 сотрудников.
Однако ее основатели задумали не просто работу с арендой недвижимости: они хотели, чтобы люди, работающие удаленно, знакомились и общались. Выросший в израильском кибуце, где все друг друга знали, Нейман хотел, чтобы его офисные пространства сближали людей, меняли представление о том, каким должен быть офис.
Прообраз компании под названием Green Desk открылся еще в 2008 году, когда после финансового кризиса пустовали целые здания, а многие работники ушли во фриланс или открывали собственные компании. Им было выгодно арендовать маленькие офисы, которые иногда представляли собой просто пару столов, отделенных стеклянными перегородками.
Нейман и Маккелви правильно уловили тенденцию, смогли выгодно арендовать пустующие здания и привлечь в них арендаторов. К 2014 году WeWork стал бизнес-инкубатором для многих стартапов, куда вкладывались крупные инвесторы, в том числе Morgan Chase, Goldman Sachs и другие.
К началу 2015 года WeWork открывал свои офисы не только в США, но и в Израиле и Европе, в 2017-м начал работать в Индии и Китае. Компания планировала выйти в мировые лидеры не только коворкинга, но и всех офисных пространств.
Он планировал организовать в рамках WeWork (впоследствии We Company) не только офисы, но и открыть детские сады и школы и апартаменты в духе коммуналок с общей ванной и кухней.
К 2019 году WeWork (название сменилось на The We Company) считался одним из самых перспективных стартапов и оценивался в $50 млрд
В начале 2019 года WeWork получил инвестиции в размере $2 миллиардов от SoftBank, который уже вложил $4,4 миллиарда в предыдущем раунде финансирования. Так что да, Softbank, в некотором смысле, оплачивает часть расходов WeWork в обмен на долгосрочные выгоды.
Наряду с инвестициями SoftBank, компания также привлекла инвестиции от Goldman Sachs и JP Morgan. Это привело к тому, что их общее финансирование превысило 11 миллиардов долларов, к концу прошлого года их оценили примерно в $20 миллиардов (данная оценка получена в результате регулирующих документов для публичного размещения акций; по сравнению с их предыдущей оценкой в $47 миллиардов в конце 2018 года).
Это 20 миллиардов долларов в виде арендных обязательств, которые они будут нести за последующие 5-10 лет.
На фоне такой высокой оценки Адам решил провести IPO и передал в комиссию по ценным бумагам и биржам США форму S-1 — отчет о состоянии компании, которая готовилась к публичному размещению.
Многие аналитики заметили явное несоответствие между этой самопрезентацией и конкретной деятельностью компании. Финансовое состояние The We Company смущало, особенно несоответствием убытков и прибыли. На каждый заработанный доллар компания тратила два, так что даже не могла выйти на самоокупаемость, тратя при этом огромные деньги. Причем Адам открыто говорил о том, что не собирается получать прибыль, пока идет расширение дела.
Странным казалось и то, что с арендодателями заключались многолетние контракты, не учитывающие колебания спроса на недвижимость, зависящие от многих причин. Кроме того, по сути The We Company просто занимался арендой и субарендой площадей, как и многие другие компании, которые при этом не стоят миллиарды долларов.
Привлекло внимание и то, что многие объекты недвижимости принадлежали Адаму, сдающему их в аренду собственной компании. Помимо этого, он ухитрился продать WeWork принадлежащие ему права на товарный знак We. Никто бы не мог воспрепятствовать ему, даже если бы пожелал: он полностью контролировал The We Company, его решения не могли отменить ни совет директоров, ни инвесторы.
Адам Нейман, сооснователь WeWork
Как снежный ком
В конце концов от поддержки Нейман отказался и SoftBank. Его сместили с должности руководителя, а новыми временными руководителями назначили Арти Минсона и Себастьяна Ганнингема.
Под давлением всех этих проблем Адам Нейман был вынужден уйти из бизнеса. При выходе из компании за контрольный пакет акций он получил $970 миллионов; Softbank ссудил ему полмиллиарда, простил долг почти на два миллиона личных расходов и дал еще $185 миллионов за личную консультацию. Взамен Адам отказался от контрольного пакета акций и покинул пост председателя правления. Ему нельзя создавать компанию по аренде офисных помещений в течение 4 лет. Вслед за ним ушел и Мигель.
Нейман вернулся в Израиль миллионером, как и хотел, но главная его мечта не сбылась — он так и не построил идеальное сообщество, где люди живут бок о бок друг с другом в мире и братстве.
По материалам vc.ru
Присоединяйтесь к нашему сообществу в Facebook